Письмо Минфина России от 21.03.2013 N 03-04-05/7-262

При продаже физлицом земельного участка, находящегося в собственности более трех лет, с построенным на нем жилым домом, находящимся в собственности менее трех лет, без разделения их стоимости стоимость дома в целях получения имущественного вычета может быть определена по результатам независимой оценки и должна быть отражена в договоре купли-продажи. В противном случае физлицо может воспользоваться правом на имущественный вычет в пределах 1 млн руб. в отношении проданных объектов: как земельного участка, так и жилого дома.

Вопрос: В 2012 г. налогоплательщик продал земельный участок с построенным на нем жилым домом. Право собственности на земельный участок было зарегистрировано в 1995 г., а на построенный на нем жилой дом - в 2010 г. Указанные объекты были проданы без разделения стоимости земельного участка и жилого дома. Налогоплательщик произвел независимую оценку данных объектов.

Может ли налогоплательщик определить стоимость проданного жилого дома на основании договора оценки недвижимости для целей получения имущественного налогового вычета по НДФЛ?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 21 марта 2013 г. N 03-04-05/7-262

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со "ст. 34.2" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщиком в 2012 г. был продан земельный участок с построенным на нем жилым домом. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в 1995 г., а на построенный на нем жилой дом - в 2010 г. Вместе с тем продажа вышеуказанных объектов была осуществлена общей стоимостью без разделения стоимости земельного участка и жилого дома.

"Кодекс" не содержит механизма определения стоимости объектов недвижимого имущества, проданных без разделения их стоимости в договоре купли-продажи.

Вместе с тем определить стоимость проданного жилого дома, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, в общей стоимости проданного земельного участка вместе с жилым домом возможно на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с Федеральным "законом" от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при условии отражения определенной таким образом стоимости в договоре купли-продажи.

В ином случае налогоплательщик, согласно "пп. 1 п. 1 ст. 220" Кодекса, при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, земельного участка и жилого дома, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

21.03.2013

Письма Минфина являются рекомендациями налоговой службе(ИФНС). Также в данных письмах часто содержатся комментарии о том как трактовать налоговый кодекс и неточности связанные с ним. В то же время письма Министерства Финансов не являются законодательными актами. Они не рассматриваются как доказательства в суде. Также не все налоговые службы следуют данным письмам. Тем более что часть писем противоречат друг другу. С 2007 года выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений Министерства финансов РФ освобождает от уплаты штрафов и пени(пункт 08 статьи 75 и пункт 03 статьи 111 кодекса). Однако в НК также говорится, что от штрафов и пени не освобождают письма в которых тех кто задают вопросы(налогоплательщики, налоговые агенты, физ.лица, ИП и организации) с недостоверной информацией. Разобраться в том кто верно задал вопрос а кто не достоверно не представляется возможным. Поэтому повторю еще раз: Налоговый кодекс это основной документ, а письма Минфина лишь рекомендации.

С помощью этого онлайн-сервиса для ИП и малых компаний или этого онлайн-сервиса для организаций можно вести налоговый и бухучет на УСН и ЕНВД, формировать платежки, 4-ФСС, СЗВ, Единый расчет 2017 и подавать любую отчетность через интернет и пр.(от 250 р/мес.). 30 дней бесплатно. Для вновь созданных ИП сейчас первый год на тарифе Премиум в подарок (бесплатно).