Письмо Минфина России от 19.03.2013 N 03-11-06/2/8421

Застройщик, применяющий УСН, учитывает в доходах экономию затрат на строительство объекта недвижимости.

Вопрос: ООО, применяющее УСН с объектом налогообложения "доходы", арендует земельный участок и осуществляет долевое строительство объектов недвижимости. В качестве застройщика ООО привлекает денежные средства дольщиков в соответствии с Федеральным "законом" от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Также ООО исполняет функции генерального подрядчика, выполняя строительство указанных объектов собственными силами с частичным привлечением субподрядных организаций. Себестоимость объекта складывается из фактических затрат на строительство и стоимости оказания услуг застройщика. Так как вознаграждение застройщика в договоре долевого строительства не выделено отдельной суммой, доходы от услуг застройщика определяются расчетным путем исходя из данных сводного сметного расчета и включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, при первых платежах от дольщиков.

Оставшаяся часть средств целевого финансирования дольщиков, относящаяся к затратам на строительство, согласно "пп. 14 п. 1 ст. 251" НК РФ, не учитывается в качестве доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

По окончании строительства определяется экономия как разница между суммой инвестирования по договору (за вычетом доходов от услуг застройщика) и фактическими затратами на строительство (без затрат на содержание застройщика), которая остается у застройщика в распоряжении и отражается как полученный доход при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН.

Данный порядок определения налоговой базы застройщика соответствует позициям, изложенным ВАС РФ в "Определении" от 18.12.2009 N ВАС-17128/09 и Минфином России в "Письме" от 22.07.2011 N 03-11-06/2/109.

Вправе ли ООО как застройщик-генподрядчик, применяющий УСН с объектом налогообложения "доходы", при получении средств целевого финансирования по договорам долевого участия в строительстве уплачивать налог только с дохода от услуг застройщика и с суммы экономии, остающейся в его распоряжении, а не со всей суммы инвестирования? Правомерно ли учитывать сумму экономии на дату завершения строительства объекта?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 19 марта 2013 г. N 03-11-06/2/8421

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу определения доходов налогоплательщиком, выполняющим функции заказчика-застройщика, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.

В соответствии со "ст. 346.15" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со "ст. 249" Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со "ст. 250" Кодекса. При определении налоговой базы не учитываются доходы, указанные в "ст. 251" Кодекса.

Согласно "пп. 14 п. 1 ст. 251" Кодекса при налогообложении не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Как следует из рассматриваемого письма, организация выполняет функции застройщика по строительству объектов недвижимости подрядным способом за счет средств дольщиков. В договорах долевого участия на строительство объектов недвижимости не предусмотрен возврат дольщикам неиспользованных средств из-за снижения фактической стоимости строительства по сравнению с его договорной стоимостью. Договорами также не предусмотрен размер вознаграждения заказчика-застройщика. При этом договорами предусмотрено, что неизрасходованные целевые средства участников долевого строительства, оставшиеся у застройщика по окончании строительства, являются премией застройщика, которая остается в его распоряжении.

В связи с изложенным организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

19.03.2013

Письма Минфина являются рекомендациями налоговой службе(ИФНС). Также в данных письмах часто содержатся комментарии о том как трактовать налоговый кодекс и неточности связанные с ним. В то же время письма Министерства Финансов не являются законодательными актами. Они не рассматриваются как доказательства в суде. Также не все налоговые службы следуют данным письмам. Тем более что часть писем противоречат друг другу. С 2007 года выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений Министерства финансов РФ освобождает от уплаты штрафов и пени(пункт 08 статьи 75 и пункт 03 статьи 111 кодекса). Однако в НК также говорится, что от штрафов и пени не освобождают письма в которых тех кто задают вопросы(налогоплательщики, налоговые агенты, физ.лица, ИП и организации) с недостоверной информацией. Разобраться в том кто верно задал вопрос а кто не достоверно не представляется возможным. Поэтому повторю еще раз: Налоговый кодекс это основной документ, а письма Минфина лишь рекомендации.

С помощью этого онлайн-сервиса для ИП и малых компаний или этого онлайн-сервиса для организаций можно вести налоговый и бухучет на УСН и ЕНВД, формировать платежки, 4-ФСС, СЗВ, Единый расчет 2017 и подавать любую отчетность через интернет и пр.(от 250 р/мес.). 30 дней бесплатно. Для вновь созданных ИП сейчас первый год на тарифе Премиум в подарок (бесплатно).