Письмо Минфина России от 06.06.2013 N 03-04-05/21163

Если физлицо продало квартиру, но из-за неоплаты покупателем ее стоимости договор купли-продажи был расторгнут и право собственности на квартиру было вновь зарегистрировано на физлицо, то для целей получения имущественного вычета при реализации этого имущества в следующем году считается, что квартира находится в собственности физлица менее трех лет. Соответственно, вычет предоставляется в размере, не превышающем 1 млн руб.

Вопрос: В 2007 г. физлицо получило от дочери в собственность квартиру по договору дарения и в 2011 г. продало квартиру, заключив договор купли-продажи с покупателем.

Договором купли-продажи предусмотрена отсрочка оплаты покупателем стоимости квартиры с распределением оплаты на несколько платежей. Договор купли-продажи и право собственности покупателя на данную квартиру зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2011.

Покупатель не исполнил свои обязательства по договору купли-продажи и не выплатил физлицу ни одного платежа в счет оплаты цены квартиры, тем самым нарушив условия заключенного договора и нормативные предписания "ст. ст. 309", "310" Гражданского кодекса РФ о надлежащем исполнении обязательств. Покупатель не оплачивал коммунальные и иные платежи по данной квартире, в связи с чем оплату производило физлицо.

Договор купли-продажи был расторгнут 05.05.2011 (заключено Соглашение о снятии претензий по договору купли-продажи). Право собственности на квартиру было вновь зарегистрировано на физлицо 17.05.2011.

В результате недобросовестных действий со стороны покупателя физлицо понесло материальные затраты по расторжению договора купли-продажи квартиры, регистрации расторжения договора и права собственности, уплате госпошлины.

Освобождаются ли от налогообложения НДФЛ согласно "п. 17.1 ст. 217" НК РФ доходы физлица от продажи квартиры в 2012 г.?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 6 июня 2013 г. N 03-04-05/21163

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со "ст. 34.2" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из письма следует, что 28.01.2011 налогоплательщиком был заключен с покупателем договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2011. При этом покупателю выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.02.2011. Однако покупателем по вышеназванному договору не исполнена обязанность по оплате цены квартиры, в связи с чем было заключено соглашение о снятии претензий по договору купли-продажи от 05.05.2011 и возвращении квартиры в собственность налогоплательщика. Вышеназванное соглашение зарегистрировано соответствующим образом, и налогоплательщиком получено новое свидетельство о государственной регистрации права от 17.05.2011.

В соответствии с "пп. 1" и "2 п. 1 ст. 8" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, не противоречащих ему. Право на имущество, включая квартиру, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу "ст. 14" Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

На основании "ст. 131" Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Учитывая вышеизложенное, в настоящее время квартира, право собственности на которую подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.05.2011, находится в собственности налогоплательщика менее трех лет.

В соответствии с "пп. 1 п. 1 ст. 220" Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Сумма дохода от продажи квартиры, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного "пп. 1 п. 1 ст. 220" Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

06.06.2013

Письма Минфина являются рекомендациями налоговой службе(ИФНС). Также в данных письмах часто содержатся комментарии о том как трактовать налоговый кодекс и неточности связанные с ним. В то же время письма Министерства Финансов не являются законодательными актами. Они не рассматриваются как доказательства в суде. Также не все налоговые службы следуют данным письмам. Тем более что часть писем противоречат друг другу. С 2007 года выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений Министерства финансов РФ освобождает от уплаты штрафов и пени(пункт 08 статьи 75 и пункт 03 статьи 111 кодекса). Однако в НК также говорится, что от штрафов и пени не освобождают письма в которых тех кто задают вопросы(налогоплательщики, налоговые агенты, физ.лица, ИП и организации) с недостоверной информацией. Разобраться в том кто верно задал вопрос а кто не достоверно не представляется возможным. Поэтому повторю еще раз: Налоговый кодекс это основной документ, а письма Минфина лишь рекомендации.

С помощью этого онлайн-сервиса для ИП и малых компаний или этого онлайн-сервиса для организаций можно вести налоговый и бухучет на УСН и ЕНВД, формировать платежки, 4-ФСС, СЗВ, Единый расчет 2017 и подавать любую отчетность через интернет и пр.(от 250 р/мес.). 30 дней бесплатно. Для вновь созданных ИП сейчас первый год на тарифе Премиум в подарок (бесплатно).