Письмо Минфина России от 12.12.2012 N 03-04-05/4-1390

Если сын уступил отцу право требования по предварительному договору купли-продажи квартиры, отец не лишается права получить имущественный вычет по расходам на приобретение указанного жилья.

Вопрос: Сын заключил с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры и осуществил оплату договора в полном объеме. Позже сын переуступил отцу право требования к застройщику передачи квартиры в собственность по основному договору путем заключения дополнительного соглашения о перемене лиц в обязательстве.

Отец выплатил сыну компенсацию, равную сумме затраченных сыном денежных средств по предварительному договору купли-продажи. Акт приема-передачи квартиры, акт об исполнении денежных обязательств, договор купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации права зарегистрированы на отца.

Согласно "абз. 26 пп. 2 п. 1 ст. 220" НК РФ имущественный вычет не предоставляется в случае, когда сделка купли-продажи жилья или доли (долей) в нем совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со "ст. 20" НК РФ. Из "пп. 3 п. 1 ст. 20" НК РФ следует, в частности, что взаимозависимыми признаются лица, состоящие в отношениях родства. Однако между отцом и сыном не заключалась сделка купли-продажи квартиры, и отец приобрел у сына не квартиру, а всего лишь право требовать у застройщика квартиру, когда строительство жилого дома будет завершено.

Уступка права требования квартиры в строящемся доме представляет собой замену стороны в обязательстве. Соответственно, квартиру отец купил у застройщика и, хотя первоначально расходы понес сын, по соглашению о перемене лиц в обязательстве отец компенсировал эти расходы сыну.

Сын имущественный налоговый вычет по данной сделке не заявлял.

Вправе ли отец в данной ситуации получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 12 декабря 2012 г. N 03-04-05/4-1390

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со "ст. 34.2" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из рассматриваемого обращения следует, что сыном налогоплательщика был заключен с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры и осуществлена оплата по договору в полном объеме. В последующем в результате заключения между налогоплательщиком и сыном соглашения о перемене лиц в обязательстве налогоплательщик получил право требования к застройщику передачи квартиры в собственность по основному договору купли-продажи квартиры. При этом налогоплательщик выплатил сыну компенсацию, равную сумме затраченных сыном денежных средств по предварительному договору купли-продажи. Договор купли-продажи квартиры и свидетельство о праве собственности на квартиру зарегистрированы в установленном порядке на налогоплательщика.

В соответствии с "пп. 2 п. 1 ст. 220" Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 руб., на приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры, комнаты и доли (долей) в них.

Согласно "абз. 26 пп. 2 п. 1 ст. 220" Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный данным подпунктом, не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со "ст. 105.1" Кодекса.

В соответствии с "п. 1 ст. 454" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При этом согласно "п. 1 ст. 382" Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Из вышеизложенного следует, что в случае совершения между взаимозависимыми лицами уступки требования (перемены лиц в обязательстве по договору купли-продажи) квартира приобретается новым кредитором у застройщика по договору купли-продажи.

Таким образом, налогоплательщик вправе в установленном порядке обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление ему имущественного налогового вычета, предусмотренного "пп. 2 п. 1 ст. 220" Кодекса.

При этом в расходы налогоплательщика на приобретение квартиры включаются документально подтвержденные расходы, произведенные налогоплательщиком в соответствии с договором уступки прав требования по предварительному договору купли-продажи квартиры.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

12.12.2012

Письма Минфина являются рекомендациями налоговой службе(ИФНС). Также в данных письмах часто содержатся комментарии о том как трактовать налоговый кодекс и неточности связанные с ним. В то же время письма Министерства Финансов не являются законодательными актами. Они не рассматриваются как доказательства в суде. Также не все налоговые службы следуют данным письмам. Тем более что часть писем противоречат друг другу. С 2007 года выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений Министерства финансов РФ освобождает от уплаты штрафов и пени(пункт 08 статьи 75 и пункт 03 статьи 111 кодекса). Однако в НК также говорится, что от штрафов и пени не освобождают письма в которых тех кто задают вопросы(налогоплательщики, налоговые агенты, физ.лица, ИП и организации) с недостоверной информацией. Разобраться в том кто верно задал вопрос а кто не достоверно не представляется возможным. Поэтому повторю еще раз: Налоговый кодекс это основной документ, а письма Минфина лишь рекомендации.

С помощью этого онлайн-сервиса для ИП и малых компаний или этого онлайн-сервиса для организаций можно вести налоговый и бухучет на УСН и ЕНВД, формировать платежки, 4-ФСС, СЗВ, Единый расчет 2017 и подавать любую отчетность через интернет и пр.(от 250 р/мес.). 30 дней бесплатно. Для вновь созданных ИП сейчас первый год на тарифе Премиум в подарок (бесплатно).